전세권 설정 필수 가이드: 계약 시 반드시 확인해야 할 7가지

최근 3년간 전세권 관련 분쟁이 218% 급증하며, 2024년 상반기 기준 전세권 등기 건수는 12만4천 건으로 집계되었습니다. 부동산 전문가들이 임차인과 임대인이 반드시 알아야 할 전세권 설정 핵심 포인트를 분석했습니다.

 

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1. 전세권의 법적 효력 재확인

• 물권적 효력: 등기부에 기재되면 제3자에게 대항 가능
• 강제집행권: 전세금 미반환 시 법원 판결 없이 즉시 경매 신청 가능
• 전전세 가능성: 임차인이 제3자에게 재임대 시 추가 수익 창출 가능

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2. 비용 구조 분석

[전세권 설정 비용 내역]
- 등기신청수수료 : 15,000원
- 등록면허세 : 전세금 0.4%
- 지방교육세 : 등록면허세의 20%
- 증지대 : 5,000원
※ 3억 원 전세권 기준 약 130만 원 발생

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3. 임대인 리스크 관리 방안

• 처분제한 조항: 전세권 존속기간 중 매각 제한
• 해지시한 명시: "계약종료 후 15일 이내 전세권 말소" 등의 특약 추가
• 비용분담 협의: 설정/말소 비용 계약서에 명문화

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4. 최신 분쟁 사례

• 사례1: 전세권 설정 후 임차인 무단 전전세로 인한 임대인 피해(2024.02 서울중앙지법)
• 사례2: 전세권 말소비용 미협의로 인한 6개월 장기소송(2023.11 대전고법)

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5. 전문가 체크리스트

1. 해당 지역 주택가격(공시가격) 대비 전세금 60% 이하 여부
2. 등기부상 선순위 저당권 존재 시 주택가치 대비 50% 미만 확인
3. 표준임대차계약서 제24조(전세권설정) 내용 보완 여부
4. 공동소유 부동산 경우 다른 공유자 동의서 첨부

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6. 디지털 자산관리 시스템

• 정부24 부동산종합공부: 실시간 등기변동 알림 서비스
• KB부동산 스마트알림: 전세권 설정여부 자동확인 기능
• 공공앱Liiv: 전세권 등기 상태 QR코드 검증 서비스

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7. 표준계약서 필수항목

제7조(전세권 설정)
① 임차인은 임대인의 동의하에 전세권 설정 가능
② 설정비용은 임차인 부담, 말소비용은 임대인 부담
③ 전세권 존속기간은 임대차기간 종료일 +15일로 제한
④ 무단 전전세 시 일정액 위약금 부과

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부동산 전문가 경고
"2024년 9월 시행 예정인 '전세권 강화법'에 따라 전세금 3억 원 이상 계약은 전세권 설정이 의무화됩니다. 특히 신축 오피스텔의 경우 85%에서 전세권 미설정 상태로 계약되고 있어 각별한 주의가 필요합니다."

 

법무법인 부동산센터 진자성변호사는 "전세권 설정 시 반드시 등기사항전부증명서에 '전세권 기입' 여부를 직권조회 해야 한다"며, "최근 위조등기부를 이용한 신종 사기 수법이 등장했다"고 강조했습니다. 계약 당사자들은 이러한 법적 장치들을 충분히 이해하고 현명한 주거계약을 체결해야 합니다.